Gutachter für Bauabnahmen in Freising: Wir bieten unseren Auftraggebern eine objektive und professionelle Bauabnahme und/oder Bauvorabnahme in Freising.
Bauabnahmen sowie Bauvorabnahmen
Technische Bauabnahmen sowie Bauvorabnahmen von Mehrfamilienhäusern (Gemeinschaftseigentum), Eigentumswohnungen (Sondereigentum), Einfamilienhäusern und Reihenhäusern für private, gewerbliche und öffentliche Auftraggeber im Bereich von Wohn- und Gewerbeobjekten.
Bauabnahmen von Neubauten, Umbauten, Kernsanierungen und Instandsetzungen in Freising.
Wir unterstützen private Auftraggeber dabei, dass Sie bei der Bauabnahme durch den Unternehmer in den nachfolgenden Bereichen nicht übervorteilt werden.
- Die Bauabnahme stellt eine einseitige Willenserklärung des Bauherrn oder Käufers dar, weshalb dieser den Ablauf der Bauabnahme bestimmt.
- Der Bauherr beziehungsweise Käufer entscheidet allein darüber, was im Abnahmeprotokoll festgehalten wird. Wenn der Unternehmer Einwände hat, sind diese zu protokollieren.
- Zeitlich begrenzte Abnahmebegehungen durch den Bauträger sind unzulässig. Der Zeitaufwand bemisst sich grundsätzlich an der Anzahl der Mängel, Restleistungen, Fragestellungen sowie deren Protokollierung.
- Eine vollständige Zahlung vor der Abnahme sollte grundsätzlich nicht erfolgen, damit gemäß BGB ein Zurückbehaltungsrecht bei Mängeln und fehlenden Restleistungen geltend gemacht werden kann.
- Vollständige Zahlungen können sich unter Umständen nachteilig auswirken, da vermutet werden kann, dass Sie mit den vorhandenen Bauwerksleistungen einverstanden sind.
Vorgehensweise bei der Bauabnahme in Freising.
- Das Objekt wird im Fachbereich des Auftragnehmers, sofern nicht anders beschrieben, im Rahmen einer zerlegungs- und zerstörungsfreien Sichtprüfung auf Ausführungsfehler an vorgefundenen Bauwerksleistungen am Gebäude sowie hinsichtlich der Funktionsfähigkeit von beweglichen Bauteilen überprüft.
- Die Bewertung erfolgt auf Grundlage der allgemein anerkannten Regeln der Technik beziehungsweise bei Angaben des Materials und Vorlage der Verarbeitungsrichtlinien gemäß den Herstellervorschriften.
- Stichpunktartige Messungen zu Absturzhöhen von Balkon-, Fenster- und Treppengeländern.
- Stichpunktartige Überprüfung beweglicher Bauteile auf ihre Funktionsfähigkeit, zum Beispiel Fenster, Türen, Rollläden und Garagentore.
- Sofern erforderlich, werden stichpunktartige Feuchtemessungen zur Feststellung einer überhöhten Neubaufeuchte durchgeführt.
Sonstige Beratungsleistungen im Rahmen der Bauabnahme in Freising.
- Empfehlungen, soweit im Rahmen der Sachverständigentätigkeit zulässig, zur Aufnahme in das Bauabnahmeprotokoll, beispielsweise hinsichtlich der Rechte aus Verwirkung der Vertragsstrafe, der festgestellten Mängel, der fehlenden Restleistungen sowie der Geldeinbehalte bei Baumängeln und Restleistungen.
- Der Auftragnehmer berät mündlich bei abweichenden Auffassungen zwischen den Parteien hinsichtlich der zu erbringenden Leistungen bezüglich der Bauqualität, der Geleinbehalte sowie möglicher Abnahmeverweigerungen.
- Unterstützung, damit sämtliche Beanstandungen im Abnahmeprotokoll vom Unternehmer aufgenommen werden.
Unterlagen
Sofern vorhanden, stellt der Auftraggeber folgende Unterlagen zur Verfügung: Grundrisszeichnungen, Ansichten und Schnitte, Bauleistungsbeschreibung, Wärmeschutznachweis, Statik, Bodengutachten sowie Schriftverkehr, beispielsweise Mängelberichte.
Beurteilung der Bauleistung in den aufgeführten Fachgebieten.
Sofern noch sichtbar, können die nachfolgenden Bauteile begutachtet werden: Mauer- und Betonarbeiten, Zimmerer- und Holzbauarbeiten, Dachdeckungs-, Dachabdichtungs- und Klempnerarbeiten, Putzarbeiten, Estricharbeiten, Bodenbeläge und Beschichtungen, Tischlerarbeiten, Trockenbauarbeiten, Fenster, Türen und Rollläden, Wärmedämmung/WDVS, Malerarbeiten, Rohinstallation von Heizung, Sanitär und Elektro, Metallbauarbeiten sowie sonstige Handwerksleistungen.
Begutachtung von Bauwerksrissen, „Weiße Wanne“ WU-Richtlinie – Wasserundurchlässige Bauwerke aus Beton, Abdichtung von Dächern sowie von Balkonen, Loggien und Laubengängen, Abdichtung befahrbarer Verkehrsflächen aus Beton, Abdichtung erdberührter Bauteile, Abdichtung von Innenräumen, luftdichte Gebäudehülle, Wärmeschutz und Wärmebrücken, Dränung zum Schutz baulicher Anlagen, Begutachtung befestigter Außenflächen.
Schriftliche Ausfertigungen (sofern beauftragt beziehungsweise erforderlich).
Dokumentation von Baumängeln, Bauschäden und Restleistungen bei der Bauabnahme in Bild und Schrift.
Gutachterliche Stellungnahme zu strittigen Baumängeln, Bauschäden und Restleistungen.
Bauvorabnahmen
Wir überprüfen die Bauleistung vor der Übergabe auf Baumängel und Restleistungen, damit das Objekt bei der Abnahme möglichst mangelfrei übergeben werden kann.
Das Abnahmeprotokoll
Sollten erhebliche Unstimmigkeiten vorliegen, empfehlen wir, das Abnahmeprotokoll nicht am Objekt zu unterschreiben. Das Protokoll sollte zu Hause eingehend geprüft und gegebenenfalls ergänzt werden.
Mangelbeseitigungen
Bei gravierenden Mängeln empfehlen wir unseren Auftraggebern, uns mit der Nachbegutachtung auf fachgerechte Ausführung zu beauftragen, bevor Zahlungen freigegeben werden.
Abnahmen von einzelnen Gewerken.
Sie sanieren oder beauftragen keinen Generalunternehmer, sondern vergeben einzelne Gewerke, dann sollte vor einer Überbauung eines anderen Gewerks eine Abnahme erfolgen.
Die wesentlichen Rechtsfolgen nach einer Bauabnahme.
- Fälligkeit der Vergütung.
- Beweislastumkehr beispielsweise bei Bauschäden, Baumängeln und Restleistungen.
- Beginn der Verjährungsfristen, etwa bei Mängeln nach der Bauabnahme.
- Gefahrenübergang, zum Beispiel bei Beschädigungen im Rahmen weiterer Baumaßnahmen, Mängelbeseitigungen, Brandschäden oder Wasserschäden.
- Rechtsverlust bei fehlenden Vorbehalten im Abnahmeprotokoll, beispielsweise hinsichtlich Vertragsstrafen, Restleistungen oder Baumängeln.
Teurer Irrtum bei Bauabnahmen.
Die vorausgesetzte Sicherheit, dass der Unternehmer während der Gewährleistungsfrist Mängel in jedem Fall beseitigt, ist trügerisch. Lehnt der Unternehmer dies ab, muss der Bauherr beziehungsweise der Immobilienkäufer im Anschluss nachweisen, dass ein Mangel vorliegt und dieser ursächlich auf die Ausführung zurückzuführen ist. Dies führt in der Praxis häufig zu Beweisproblemen.
Um seine Mängelrechte zu wahren, sind sowohl festgestellte Mängel als auch allgemeine Feststellungen, die nicht eindeutig einem Mangel zuzuordnen sind, im Abnahmeprotokoll zu vermerken. Sofern dieses vom Unternehmer geführt wird, darf er die Aufnahme auch nicht verweigern.
Der Bauherr beziehungsweise Immobilienkäufer muss im Protokoll ausdrücklich alle festgestellten Mängel sowie die Vertragsstrafe vorbehalten, andernfalls entfällt die Vertragsstrafe, und die Mängelbeseitigung fällt in den Gewährleistungszeitraum. Eine einmal erklärte Abnahme darf nicht zurückgenommen werden.